Acheter une première propriété au Canada demande une bonne planification financière. Heureusement, deux outils gouvernementaux ont été conçus précisément pour vous aider à y arriver plus rapidement : le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Mais lequel choisir ? Et surtout, comment tirer le meilleur des deux ?
Ce qu’ils ont en commun
Avant de les comparer, il est utile de noter que les deux programmes partagent plusieurs caractéristiques. Les cotisations sont déductibles d’impôt dans les deux cas, ce qui réduit votre revenu imposable de l’année. Les rendements générés à l’intérieur des comptes, qu’il s’agisse d’intérêts, de dividendes ou de gains en capital, ne sont pas imposables pendant la période d’accumulation. Et les retraits effectués pour l’achat d’une première propriété admissible ne sont pas imposables dans les deux cas.
Ils peuvent aussi être utilisés ensemble pour le même achat, ce qui représente leur plus grand avantage combiné.
La différence fondamentale : le remboursement
C’est le point qui distingue le plus les deux programmes. Avec le RAP, vous empruntez à votre propre REER. L’argent doit être remboursé sur une période de 15 ans, à raison d’un minimum de 1/15 par année. Si une année vous ne remboursez pas votre quote-part, ce montant s’ajoute à votre revenu imposable.
Avec le CELIAPP, aucun remboursement n’est requis après le retrait. L’argent vous appartient entièrement une fois sorti, sans obligation future. C’est l’avantage majeur du CELIAPP : vous pouvez repartir sur de nouvelles bases financières après l’achat sans traîner une dette envers vous-même.
Tableau comparatif RAP vs CELIAPP en 2026
| CELIAPP | RAP | |
|---|---|---|
| Cotisation annuelle maximale | 8 000 $ (ou 16 000 $ si droits reportés) | 18 % du revenu ou 33 810 $ (2026) |
| Maximum à vie | 40 000 $ | 60 000 $ |
| Retrait maximum | Aucun plafond (limité par le solde) | 60 000 $ par personne |
| Remboursement requis | Non | Oui, sur 15 ans |
| Délai de 90 jours avant retrait | Non | Oui |
| Cotisation déductible | Oui | Oui |
| Retrait imposable | Non si pour première propriété | Non si pour première propriété |
| Gains imposables sous gestion | Non | Non |
| Date limite de cotisation | 31 décembre | 60 premiers jours de l’année suivante |
Mise de fonds maximale en combinant les deux
| Situation | Maximum disponible |
|---|---|
| Individu | 100 000 $ + les rendements accumulés dans le CELIAPP |
| Couple | 200 000 $ + les rendements accumulés dans les CELIAPP |
Combiner les deux programmes permet dans bien des cas d’atteindre une mise de fonds de 20 %, ce qui évite de payer la prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Sur une propriété de 500 000 $, cette prime peut représenter entre 15 000 $ et 19 000 $. L’économie est donc substantielle.
Comment fonctionne le RAP en détail
Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans impôt pour l’achat d’une première propriété. Pour un couple où les deux conjoints sont admissibles, cela représente jusqu’à 120 000 $ combinés.
Quelques règles importantes à retenir :
Les fonds doivent avoir été déposés dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Vous ne pouvez pas cotiser en urgence juste avant d’acheter et utiliser immédiatement ces sommes via le RAP.
Le remboursement débute normalement deux ans après le retrait. Depuis avril 2024, les personnes ayant effectué leur premier retrait entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 bénéficient d’une période de grâce prolongée à cinq ans avant de commencer les remboursements.
Si vous avez des droits de cotisation REER inutilisés des années passées ou un REER déjà bien garni, le RAP vous permet d’y accéder rapidement pour votre mise de fonds.
Comment fonctionne le CELIAPP en détail
Le CELIAPP combine le meilleur du REER et du CELI : les cotisations sont déductibles et les retraits pour l’achat sont non imposables, sans obligation de remboursement.
Quelques particularités à connaître :
Contrairement au REER, les cotisations faites entre le 1er janvier et le 31 décembre doivent être utilisées dans cette même année pour générer la déduction. Les 60 premiers jours de l’année ne permettent pas de déduire dans la déclaration de l’année précédente comme pour le REER.
Les droits de cotisation s’accumulent à partir de l’année d’ouverture du compte, et non automatiquement. Il est donc avantageux d’ouvrir le compte dès que vous êtes admissible, même si vous ne pouvez pas encore cotiser le montant maximum.
Si vous n’utilisez jamais le CELIAPP pour acheter une propriété, les sommes peuvent être transférées vers un REER ou un FERR sans affecter vos droits de cotisation existants. C’est un compte pratiquement sans risque à ouvrir.
Qui devrait prioriser le RAP ?
- Vous prévoyez acheter dans moins de deux ou trois ans et avez déjà un REER bien garni ou des droits de cotisation importants.
- Vous avez besoin d’une mise de fonds élevée rapidement et votre REER est la source d’épargne la plus accessible.
- Vous n’êtes pas encore admissible au CELIAPP mais vous prévoyez le devenir dans les prochaines années, vous pouvez cotiser à votre REER maintenant et utiliser le RAP plus tard.
Qui devrait prioriser le CELIAPP ?
- Vous prévoyez acheter dans cinq ans ou plus et pouvez cotiser 8 000 $ par année régulièrement.
- Vous débutez votre carrière et n’avez pas encore accumulé de droits REER significatifs.
- Vous ne souhaitez pas avoir à gérer des remboursements après l’achat de votre propriété.
La meilleure stratégie : les deux ensemble
Dans la majorité des situations, la réponse n’est pas RAP ou CELIAPP, mais RAP et CELIAPP. La stratégie la plus répandue et souvent la plus efficace est de maximiser le CELIAPP chaque année en priorité, puis de diriger l’épargne supplémentaire vers le REER pour éventuellement profiter du RAP.
En accumulant 40 000 $ dans le CELIAPP augmentés des rendements sur plusieurs années, et en ajoutant jusqu’à 60 000 $ via le RAP, un acheteur individuel peut mobiliser plus de 100 000 $ pour sa mise de fonds. Pour un couple, ce potentiel dépasse 200 000 $, ce qui ouvre des portes à des propriétés plus accessibles ou à un financement beaucoup plus avantageux.
La bonne répartition entre les deux dépend cependant de votre revenu, de votre horizon d’achat, de votre situation fiscale et de vos objectifs à long terme. C’est précisément le genre d’analyse qu’un planificateur financier indépendant peut effectuer avec vous pour éviter de laisser de l’argent sur la table.
Chez Finaplan, nous accompagnons les futurs acheteurs québécois à structurer leur stratégie d’épargne de façon optimale, en tenant compte de l’ensemble de leur situation financière. Que vous soyez au début de votre parcours ou à quelques mois de l’achat, une conversation avec notre équipe peut faire une réelle différence dans le montant que vous aurez disponible le jour J.
Les erreurs fréquentes à éviter
Attendre pour ouvrir le CELIAPP. Les droits de cotisation ne s’accumulent qu’à partir de l’année d’ouverture. Chaque année sans compte ouvert est une année de droits perdue.
Cotiser au REER en janvier pour le RAP sans respecter le délai de 90 jours. Ce retrait ne sera pas admissible.
Ne pas planifier le remboursement du RAP dans son budget post-achat. Plusieurs nouveaux propriétaires sont surpris de voir cette obligation s’ajouter aux paiements hypothécaires.
Transférer des sommes de son REER vers son CELIAPP sans vérifier ses droits de cotisation disponibles dans le CELIAPP, ce qui peut générer des cotisations excédentaires et une pénalité de 1 % par mois.
En résumé
Le RAP et le CELIAPP sont deux outils complémentaires que la majorité des premiers acheteurs devraient envisager d’utiliser ensemble. Le CELIAPP offre une flexibilité et une simplicité inégalées pour ceux qui planifient à l’avance, tandis que le RAP permet d’accélérer la mise de fonds pour ceux qui ont déjà des épargnes dans un REER. Bien orchestrée via planificateur financier indépendant cette combinaison peut transformer considérablement votre capacité à devenir propriétaire et à le faire dans de meilleures conditions financières.
Si vous souhaitez savoir quelle combinaison est la plus avantageuse pour votre situation spécifique, Finaplan peut vous aider à y voir clair.
